Qué gastos tiene comprar una vivienda en Granada

El precio no es lo que pagas

Es el error más común al empezar a buscar: mirar el precio del anuncio y pensar que ese es el dinero que hace falta. En Andalucía, comprar una vivienda de segunda mano añade entre un 7 % y un 8 % por impuestos y gastos. Sobre una vivienda de 118.000 € —la mediana de nuestra cartera en Loja— son unos 8.190 € más.

Aquí está el desglose, con el mismo cálculo que usamos en la agencia para preparar cada operación.

Segunda mano: el ITP es el grueso

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales lo paga el comprador y en Andalucía está en el 7 % general. Baja al 6 % cuando es vivienda habitual y el precio no pasa de 150.000 €, y hay un tipo reducido del 3,5 % hasta 250.000 € para determinados casos —menores de 35 años, familia numerosa, personas con discapacidad—, siempre que sea vivienda habitual y se cumplan los requisitos de la norma.

Merece la pena comprobarlo antes de firmar: entre el 7 % y el 3,5 % sobre 150.000 € hay 5.250 € de diferencia.

Notaría, registro y gestoría

La notaría y el registro de la propiedad no los fija cada profesional: van por arancel oficial, por tramos sobre el valor. Por eso se pueden calcular de antemano con bastante precisión. La gestoría, que tramita las escrituras y los impuestos, ronda los 350 €.

Tres ejemplos, con los números hechos

Vivienda de 85.000 € (piso mediano de Loja), habitual:

• ITP 6 % — 5.100 €
• Notaría — 542 €
• Registro — 148 €
• Gestoría — 350 €
• Total: 6.140 € (7,2 %). Hay que tener 91.140 €.

Vivienda de 118.000 € (mediana de Loja), habitual:

• ITP 6 % — 7.080 €
• Notaría — 582 €
• Registro — 178 €
• Gestoría — 350 €
• Total: 8.190 € (6,9 %). Hay que tener 126.190 €.

Vivienda de 160.000 €, que ya pasa de 150.000:

• ITP 7 % — 11.200 €
• Notaría — 627 €
• Registro — 211 €
• Gestoría — 350 €
• Total: 12.388 € (7,7 %). Hay que tener 172.388 €.

Fíjate en el salto entre el segundo y el tercero: pasar de 150.000 € cambia el tipo del ITP del 6 % al 7 % sobre el total, no sobre el exceso. Es un detalle que conviene tener en cuenta al negociar el precio.

Obra nueva: cambia el impuesto

Si la vivienda es nueva, no hay ITP: se paga IVA del 10 % más Actos Jurídicos Documentados (AJD) del 1,2 %. En total, alrededor de un 11,2 % en impuestos, más notaría, registro y gestoría. Sale bastante más caro que la segunda mano.

Si hay hipoteca

Desde la Ley 5/2019, el banco asume el AJD de la hipoteca, la notaría de su escritura, el registro y la gestoría. Al comprador le queda la tasación (unos 350 €) y su copia de la escritura. Es menos de lo que la gente teme.

Lo que aquí no está

Estos números son orientativos y no incluyen todo lo que puede aparecer: la plusvalía municipal la paga el vendedor y depende de la ordenanza de cada ayuntamiento y de los años de tenencia; el certificado energético (unos 150 €) también es del vendedor; y la cancelación registral de una hipoteca anterior corre por su cuenta.

Las bases: Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucía para ITP y AJD, Ley 37/1992 para el IVA, y los reales decretos 1426/1989 y 1427/1989 para los aranceles de notaría y registro. Los tipos y los aranceles cambian: comprueba siempre la cifra del año en curso antes de firmar.

Te lo calculamos por escrito

En cada operación preparamos un desglose completo con tu caso concreto —tipo aplicable, ayudas si te corresponden, y el total real— antes de que firmes nada. Si estás mirando una vivienda y quieres saber cuánto necesitas de verdad, pregúntanos: no cuesta nada y evita sustos en la notaría.